مرتضي عزتي

مسكن يكي از بخش‌هاي پيشران و پيشرو اقتصادي است كه بسياري از گروه‌ها و طبقات مختلف درآمدي علاوه بر نگاه مصرفي به اين كالا و خريد واحد مسكوني براي زندگي و سكونت، نگاهي سرمايه‌يي به بازار مسكن دارند و با خريد و فروش اين كالا اقدام به سرمايه‌گذاري مي‌كنند.متقاضيان سرمايه‌يي خريد مسكن براي فعاليت و اعمال تصميمات بهتر اقتصادي به دنبال جست‌وجوي زمان مناسب براي خريد اين كالا هستند تا بيشترين ميزان سود را براي آنها به همراه داشته باشد. در اين ميان، علاوه بر تاثير نهادهاي دروني بازار بر ميزان قيمت، حجم معاملات و... باتوجه به اينكه بازارمسكن مانند بازار ارز، طلا و... سرمايه‌يي بوده و تابع سياست‌ها و متغيرهاي مختلف اقتصاد كلان است بايد علاوه بر متغيرهاي دروني، فاكتورهاي اقتصاد كلان نيز درنظرگرفته شود زيرا نوسان هريك ازاين فاكتورها مي‌تواند، قيمت مسكن را به‌شدت تغيير دهد پس براي يك سرمايه‌گذاري مناسب دربازار مسكن و توجيه اقتصادي براي خريد و فروش بايد عوامل متعددي از سوي سرمايه‌گذار مورد ارزيابي قرارگيرد.
ناگفته نماند كه سرمايه‌گذاران از ميان بازارهاي سرمايه‌يي همواره دنبال بازاري هستند كه بيشترين صرفه اقتصادي را براي آنها به دنبال داشته باشد تا از آن استقبال كنند.
دراين ميان بازار مسكن پس از سرمايه‌گذاري در بانك مي‌تواند ريسك كمتري را براي سرمايه‌گذار داشته باشد و سود بيشتري را نيز نسبت به بازار طلا و ارز به ارمغان بياورد، در ميان بازارهاي مسكن كشور، بازار تهران سريع‌ترين عكس‌العمل را نسبت به متغيرها نشان مي‌دهد و فعال‌ترين بازار مسكن كشور است. نگاهي به تجربه سال‌هاي گذشته و آمار منتشر شده از حجم معاملات و قراردادهاي امضا شده مسكن نشان مي‌دهد كه پايتخت فعال‌ترين بازار را دركل كشور دارد و برهمين اساس سرمايه‌گذاران نگاه بهتري به اين بازار دارند، در واقع با افزايش حجم و ميزان تسهيلات ارائه شده به متقاضيان خريد مسكن در ماه‌هاي اخير، بازار مسكن تهران به عنوان فعال‌ترين بازار، سريع‌ترين عكس‌العمل را نشان داده است. علاوه بر فعال بودن بازار مسكن تهران و واكنش سريع اين بازار به متغيرهاي دروني و همچنين اقتصاد كلان، بازار مسكن تهران معياري براي رونق و ركود بازار مسكن كل كشور است، برهمين اساس و باتوجه به آمار سامانه املاك و مستغلات كشور، حجم معاملات در تيرماه سال جاري نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزايش 16.2 درصدي داشته است. برهمين اساس با توجه به معيار بودن بازار تهران براي ساير شهرها و پيشرو بودن اين بازار مي‌توان انتظار داشت كه پس از تهران، بازار مسكن ساير شهرهاي كشور نيز تحت تاثير اين بازار قرارگيرد و شاهد رشد حجم معاملات در كل كشور باشيم، در واقع بازار مسكن ساير استان‌ها با تاخير نسبت به تهران رونق را تجربه مي‌كنند و تابع بازار مسكن تهران هستند.
تجربه نشان داده است كه بهبود معاملات و رونق نسبي بازار مسكن تهران اميدبخش بازار مسكن كل كشور است البته اين رونق با تاخير در استان‌ها و شهرهاي كشور رخ مي‌دهد، اثرگذاري بازار مسكن تهران بر شهرستان‌ها اين‌گونه بوده است كه در 15 تا 20 سال گذشته بازار مسكن ساير شهرها يك تا دو سال پس از بازار مسكن تهران وارد دوره ركود يا رونق مي‌شد اما در 7، 8 سال گذشته شرايط تاحدود زيادي تغييركرده و اين زمان كاهش يافته و به كمتراز يك‌سال رسيده است.
 پس با اين شرايط درصورتي كه رشد معاملات مسكن تهران در ماه‌هاي آتي نيز ادامه يابد، بازار مسكن شهرهاي بزرگ و شهرهاي حاشيه‌يي تهران در2، 3 ماه آينده و با تاخير بهبود مي‌يابند و ساير شهرهاي كشور نيز با تاخير بيشتر و كمتر از يك‌سال آينده از بازار تهران تبعيت مي‌كنند و سامان مي‌يابند.
اما در اين ميان اين سوال مطرح مي‌شود كه چرا بازار مسكن شهرستان‌ها از تهران تبعيت مي‌كند؟ و چرا بازار شهرهاي بزرگ ديگر تاثيرچنداني بر بازار تهران ندارد؟ يكي از دلايل تاخير در اثرپذيري بازار مسكن ساير شهرها و استان‌هاي كشور از تهران را مي‌توان در نيمه فعال بودن اين بازارها جست‌وجو كرد. دراين شهرها متقاضيان خريد به كندي وارد فاز خريد و فروش مسكن مي‌شوند و همين موضوع سبب تاخير در تبعيت آنها از شوك‌هاي قيمتي و معاملاتي مسكن تهران مي‌شود.
يكي ديگر ازدلايل كندي بازار مسكن شهرستان‌ها درتبعيت از بازار مسكن تهران به قدرت پس‌انداز بهتر تهراني‌ها درمقابل شهرستاني‌ها مربوط است در واقع مشكل درآمدي يكي از مسائلي است كه مردم شهرستان‌ها بيش از تهران با آن دست به گريبانند و همين موضوع درحجم خريد و فروش آنها اثرگذار است.
ناگفته نماند كه در تبعيت از نوسانات بازار مسكن تهران، بازار شهرهاي بزرگ وضعيت بهتري نسبت به شهرهاي كوچك‌تر دارند، در واقع بازار كرج، اصفهان، مشهد و... تاثيرپذيرتر هستند و برهمين اساس پيش‌بيني مي‌شود كه با رشد حجم خريد و فروش و معاملات مسكن در تهران طي ماه‌هاي آينده در ابتدا حجم معاملات در مراكز استان‌هاي بزرگ و شهرهاي حاشيه‌يي تهران تاپايان شهريورماه رشد كند و سپس شهرهاي كوچك تحت تاثير قرار گيرند.

استاد اقتصاد دانشگاه تربيت مدرس

منبع: تعادل